南京楼市大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米,你在哪个层级上?

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先看看一组残酷的数据:过去的六个月,南京市区(不含溧水、高淳)商品房以7.6万套的成交量创下历史新高,从7月南京主城八大板块最新房价表中可以看出,排名前三的是城中38400元/㎡,河西38185元/㎡,城东27500元/㎡。

 

 

整体来看,7月南京的板块均价竟高达28100元/㎡!此次,老将城中崛起,反超新贵河西夺冠,除了少数板块,单价2万以下的楼盘在主城区基本绝迹。

南京房价的16连涨已经让刚需渐渐止步,就连那些曾经你瞧不上的区域也涨声一片,然而依然被疯抢,就拿最近的热销楼盘来看:

江北新区雨山路纯新盘融创臻园今天首开,共计468套房,均价23500元/平米!本次开盘约2000组客户认筹,近4000组客户到场。经过90分钟,所推房源全部售罄。

 


今天首开推出楼栋:7#、8#、9#、11#、12#、18#、19#、20#,共8栋楼

户型面积:88㎡三房两厅两卫、99㎡三房两厅两卫,120㎡四房两厅两卫

销许价格:

88㎡户型:最低单价为21733元/㎡,最高单价为24406元/㎡

99㎡户型:最低单价为22987元/㎡,最高单价为26259元/㎡

120㎡户型:最低单价为23982元/㎡,最高单价为25109元/㎡


据融创臻园的置业顾问介绍,投资客户居多,超过一半,其中大多数人这次买融创臻园都是二套房,从客户区域来看,河西、鼓楼的客户非常多,其中有不少金地名京、朗诗国际街区、仁恒江湾城的业主,客户的心理预期是一两年之内涨到3.5-4万/㎡。

 

不过,从多个角度来看房价,

雨山路板块内,保利地产今年3月18日经过46轮竞拍,以31.2亿拿下江浦G03地块楼面价22320元/平米,地价赶超房价,带动周边房价。

 

上个月,该区域内的纯新盘中建国熙台首开推出的274套房源,销售均价突破3万/㎡,卖出9成。

 

③自身的交通、环境、规划等优势。

……

因为在售楼盘数量少,因为开发商捂盘惜售,因为地价催房价,因为投资客血洗市场……主城区的刚需门槛已经飙到了20000+元/㎡,这很残酷,但是事实。

网上流传这样一幅图,而南京楼市的大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米的残酷食物链,可能比上图还要鲜血淋淋。

食物链顶端:财富自由,手握数套房产投资客

南京这轮房价的16连涨,不同的人有不同的看法,市场原因,政治原因,历史原因,每一个原因背后都有人可以自圆其说,但无论哪种,都绕不开最根本的供求关系。

加上最近的长三角城市群规划,南京被划为特大城市带来的各项利好政策,这些都给买房人打了一剂心理预期的强针!

对于大部分投资客来说,在南京拥有多套房产,是很自然的事情。对他们来说,买房是一种资产的投资,通过这种投资,实现财富自由,这类人无疑已经站到了食物链的顶端。

区域选择:主要考虑品牌开发商的项目,对于政府的城建规划较为关注,会选择有潜力的板块。

食物链第2环:优质的改善客群

食物链的下家,该是接盘投资客手上这些优质品牌盘的改善客。毕竟真正的刚需,也只能买一些位置较为偏僻的楼盘,配套较差,没有学区,交通不便,发展都要好几年的那种。

而这类人群,在南京基本都有房源,而且入手较早。随着时间推移,一方面因为人口新增、孩子上学、对居住要求提高等主观因素;

他们也在这一轮轮的行情中,开始出手换房。然而新房买不到,自然成了食物链里的下一家。

区域选择:根据改善的不同需求,优先考虑优质学区房源;换大套环境好的,配套完善的河西中部、城中等受欢迎。

食物链第3环:看涨楼市,手有闲钱的投机客群

近半年以来,南京进入全民谈房时代,大街小巷、电梯里公车上,地王刷频让南京市民了解到地皮的惊人涨幅。房价月月涨的态势,让很多人心痒痒,手有闲钱的人们,开始考虑在南京哪里买房升值最快。

区域选择:投机比例较大,一般考虑回报比例较多;选择楼盘标准,与投资群体相近,但整体对楼盘区位、项目品质、房源楼层等要求,略小于投资群体。

食物链第4环:纯粹的刚需客

再往下走,当然是纯粹的刚需客,靠家里的支持凑点首付,努力寻找着自己能够得上的楼盘。

这也是买房需求塔最底层,楼市食物链末端的的一类人群,同时是整个购房大军的主流人群。所谓刚需,买房是为了居住,在马斯洛安全需求中,衣食住行是最基层的人类需求。

在选房的刚需群体,在这轮房价暴涨中,恐怕是感受最深的一类。每次地王诞生,房价上涨,都会有人高呼:逃离南京。

选择区域:江宁禄口、滨江、江北高新区居多,其余市区捡漏,都市圈选择范围较大。

如此循环一层一层的转手,上层的必定在获利的状况下,才会舍得把房子抛掉。当然,这里不排除去年抛掉房子想改善的,手里拿着现金却没有及时抓住时机抢到房子,不小心掉到食物链再下一层,我只能说:good luck!

结语

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